万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(z疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别ǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别>

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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