5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词u)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优know过去分词是什么写，know过去分词是什么词势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一know过去分词是什么写，know过去分词是什么词个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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